Eine Immobilie in der Erbengemeinschaft verkaufen

Warum es so oft stockt

Mit dem Erbfall entsteht eine Erbengemeinschaft. Der Nachlass gehört allen Erben gemeinsam – nicht in Teilen, sondern als Ganzes. Deshalb gilt: Über einen einzelnen Nachlassgegenstand, also auch über das Haus, können die Erben nur gemeinschaftlich verfügen (§ 2040 BGB).

Ein Miterbe mit fünf Prozent kann den Verkauf also genauso blockieren wie einer mit der Hälfte. Und niemand hat „seinen Anteil am Haus“, den er einzeln verkaufen könnte – es gibt nur einen Anteil am gesamten Nachlass (§ 2033 Abs. 2 BGB).

Umgekehrt kann aber auch niemand gezwungen werden, in der Gemeinschaft zu bleiben: Jeder Miterbe kann jederzeit die Auseinandersetzung verlangen (§ 2042 BGB). Genau aus dieser Kombination – niemand kann allein handeln, aber jeder kann Druck machen – entstehen die typischen Konflikte.

Die drei Wege

Weg 1 · Gemeinsam verkaufen

Der schnellste und mit Abstand ertragreichste Weg – und in den allermeisten Fällen der richtige.

Alle Erben verkaufen die Immobilie gemeinsam am freien Markt, der Erlös wird nach Quoten geteilt. Das setzt keine Liebe zwischen den Beteiligten voraus, nur eine Einigung über zwei Punkte: zu welchem Mindestpreis verkauft wird und wer den Verkauf steuert.

Meine Empfehlung aus der Praxis: Halten Sie beides schriftlich fest, bevor die Vermarktung beginnt. Der häufigste Abbruchgrund ist nicht Streit über Geld, sondern der Miterbe, der sich übergangen fühlt und kurz vor dem Notartermin aussteigt.

Weg 2 · Ein Erbe steigt aus

Ein Miterbe kann seinen Anteil am Nachlass verkaufen – an einen anderen Miterben oder an einen Dritten. Der Vertrag muss notariell beurkundet werden (§ 2033 Abs. 1 BGB).

Wichtig für die übrigen Erben: Verkauft ein Miterbe an eine Person außerhalb der Familie, haben Sie ein Vorkaufsrecht – und dafür genau zwei Monate Zeit, gerechnet ab der Mitteilung über den Verkauf (§ 2034 BGB). Diese Frist ist der Grund, warum Erbteilskäufer gern Zeitdruck aufbauen.

Häufiger und meist sinnvoller ist die einfache Variante: Ein Erbe übernimmt die Immobilie und zahlt die anderen aus. Dafür brauchen Sie eine belastbare Bewertung – sonst zahlt entweder der Übernehmende zu viel oder die Ausziehenden bekommen zu wenig.

Weg 3 · Teilungsversteigerung

Wenn gar nichts mehr geht, kann jeder Miterbe die Teilungsversteigerung beantragen (§ 180 ZVG) – auch der mit dem kleinsten Anteil. Das Gericht lässt den Verkehrswert durch einen Sachverständigen feststellen und versteigert die Immobilie; der Erlös tritt an die Stelle des Hauses und wird verteilt.

Der Weg funktioniert. Er ist nur teuer:

• Dauer: in der Regel ein bis drei Jahre. Auf Antrag kann das Verfahren zusätzlich für bis zu sechs Monate eingestellt werden, wiederholt sogar länger.
• Kosten: Gerichtsgebühren, Veröffentlichungskosten und das Wertgutachten – der Antragsteller muss zunächst in Vorleistung gehen.
• Erlös: Bieter dürfen das Haus nicht von innen besichtigen, kaufen ohne jede Gewährleistung und müssen sofort eine Sicherheit leisten. Genau deshalb bieten überwiegend Profis – und entsprechend vorsichtig.

Belastbare bundesweite Statistiken speziell zu Teilungsversteigerungen gibt es nicht. Auswertungen von Versteigerungsverfahren zeigen aber Erlöse, die im Mittel deutlich unter dem festgestellten Verkehrswert liegen, bei großer Streuung. Die Erfahrung deckt sich damit: Was am Ende bei den Erben ankommt, ist nach Abzug der Verfahrenskosten regelmäßig weniger, als ein ruhiger freihändiger Verkauf gebracht hätte.

Grundbuch: eintragen oder gleich verkaufen?

Nach dem Erbfall steht im Grundbuch noch der Verstorbene. Zwei Dinge sollten Sie dazu wissen:

Die Berichtigung ist zwei Jahre lang gebührenfrei. Geht der Antrag innerhalb von zwei Jahren ab dem Todestag beim Grundbuchamt ein, fallen keine Gebühren an. Die Frist lässt sich nicht verlängern – auch dann nicht, wenn sich das Erbscheinsverfahren hinzieht. Danach kostet die Eintragung je nach Wert schnell einige hundert Euro.

Für den Verkauf selbst brauchen Sie die Eintragung nicht. § 40 GBO nimmt die Erben von der Voreintragung aus, wenn sie das Grundstück übertragen. In der Praxis hat das aber einen Haken: Sobald Ihr Käufer eine Grundschuld zur Finanzierung eintragen lassen will, verlangen die Grundbuchämter die Voreintragung nach überwiegender Rechtsprechung doch. Und da fast jeder Käufer finanziert, ist die Berichtigung meist der pragmatischere Weg – zumal sie in den ersten zwei Jahren nichts kostet.

Erbschein oder Testament?

Gegenüber dem Grundbuchamt weisen Sie die Erbfolge grundsätzlich mit einem Erbschein nach. Es geht auch ohne, wenn ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag vorliegt – dann genügen die beglaubigte Abschrift und die Eröffnungsniederschrift des Nachlassgerichts (§ 35 GBO). Ein handschriftliches Testament reicht dafür nicht; hier führt kein Weg am Erbschein vorbei. Und selbst bei einem notariellen Testament kann das Grundbuchamt einen Erbschein verlangen, wenn der Text auslegungsbedürftig ist.

Steuern – in aller Kürze

Die gute Nachricht zuerst: Die berühmte Spekulationssteuer ist bei geerbten Immobilien selten ein Thema.

Beim Erben wird Ihnen die Besitzzeit des Verstorbenen angerechnet (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Hat er das Haus vor mehr als zehn Jahren gekauft, ist der Verkauf für Sie einkommensteuerfrei – unabhängig davon, wann der Erbfall war.

Vorsicht ist geboten, wenn Geld zwischen den Erben fließt: Der Kauf eines Erbteils ist ein entgeltlicher Erwerb, für den eine eigene Zehnjahresfrist beginnt. Auch Abfindungen bei der Auseinandersetzung können steuerlich als Anschaffung gelten. Diese Fälle gehören in die Hand einer Steuerberaterin oder eines Steuerberaters – ich sage Ihnen nur, wann es Zeit ist, dort anzurufen.

Erbschaftsteuer: die Freibeträge

Stand September 2026 gelten unverändert die Werte des § 16 ErbStG. Eine Reform wird politisch diskutiert, ein Gesetzentwurf liegt nicht vor.

Was Sie zusammensuchen sollten

Zusätzlich zu den üblichen Verkaufsunterlagen brauchen wir bei einer Erbengemeinschaft:

• Sterbeurkunde
• Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsniederschrift des Nachlassgerichts
• Namen, Anschriften und Erbquoten aller Miterben
• Testamentsvollstreckerzeugnis, falls ein Testamentsvollstrecker eingesetzt ist
• Vollmachten der Miterben, die nicht selbst zum Notar kommen können (notariell beglaubigt)
• Aktueller Grundbuchauszug – er weist oft noch den Verstorbenen aus, das ist normal
• Flurkarte, Grundriss, Wohnflächenberechnung, Baugenehmigung soweit vorhanden
• Energieausweis – Pflicht, und bei geerbten Häusern fast nie vorhanden
• Grundsteuerbescheid, Versicherungen, letzte Heizkostenabrechnungen
• Bei vermieteten Objekten: Mietverträge und Kautionsnachweise
• Unterlagen zu Grundschulden im Grundbuch und, falls abbezahlt, Löschungsbewilligungen

Sind Miterben minderjährig oder steht jemand unter Betreuung, kommt eine familien- oder betreuungsgerichtliche Genehmigung dazu. Rechnen Sie dafür mehrere Monate ein – und beginnen Sie damit als Erstes.

Wie ich mit Erbengemeinschaften arbeite

1. Erst zuhören, dann rechnenIch spreche mit allen Miterben, die es wünschen – einzeln, wenn das leichter ist. Meine Aufgabe ist nicht, jemanden zu überzeugen, sondern allen dieselbe Faktenlage zu geben.
2. Eine ehrliche Bewertung, an der sich alle orientieren könnenNicht der Wunschpreis eines Erben und nicht das, was in der Nachbarschaft inseriert war, sondern das, was in dieser Lage tatsächlich gezahlt wird – inklusive dessen, was der energetische Zustand am Preis ändert.
3. Schriftliche Einigung vor der VermarktungMindestpreis, Ablauf, Verteilung. Zwei Seiten Papier, die später viel Ärger ersparen.
4. Unterlagen beschaffenGrundbuch, Kataster, Bauakte, Energieausweis – den stelle ich als Energieberaterin selbst aus. Im qualifizierten Alleinauftrag ist er enthalten, das spart Ihnen einen zweiten Dienstleister und mehrere Wochen.
5. Vermarktung und ein Ansprechpartner für alleAlle Miterben bekommen denselben Stand zur selben Zeit. Bis zum Notartermin und zur Übergabe.

Geht es um ein Grundstück – eine Datsche, ein Wochenendgrundstück oder eine unbebaute Fläche –, kommen Fristen im Grundbuch, Bebaubarkeit und alte Nutzungsverträge dazu. Der Fahrplan dafür steht auf der Seite Ein Grundstück geerbt.