Ihre Immobilie verkaufen – in der richtigen Reihenfolge
Die meisten Verkäufe verlieren nicht am Markt Geld, sondern an der Reihenfolge: erst inserieren, dann die Fragen klären, und ab da nur noch nach unten verhandeln. Diese Seite zeigt, wie es andersherum läuft – und was Sie in jeder Phase von mir bekommen.
Bestensee · Pätz · Königs Wusterhausen · Zeuthen · Mittenwalde · Zossen und der Großraum Berlin-Brandenburg
Das Wichtigste vorweg
- Erst Unterlagen, dann Preis, dann Vermarktung. Jede Frage, die während der Besichtigung offen bleibt, kostet Verhandlungsspielraum.
- Sie zahlen nichts im Voraus. Meine Vergütung ist erfolgsbasiert und wird erst mit dem notariellen Kaufvertrag fällig.
- Der Energieausweis ist im qualifizierten Alleinauftrag enthalten – ich stelle ihn als Energieberaterin selbst aus.
- Ein Ansprechpartner von Anfang bis Ende. Kein Callcenter, keine wechselnden Zuständigkeiten.
- Diskreter Verkauf ist möglich – ohne öffentliches Inserat, nur an geprüfte Interessenten.
Der Ablauf in acht Schritten
- ErstgesprächWas Sie vorhaben, bis wann, und was für Sie wichtiger ist – der Preis oder die Geschwindigkeit. Diese beiden Fragen bestimmen alles Weitere. Kostenlos und unverbindlich.
- Bewertung und UnterlagenBesichtigung mit technischem Blick, Recherche vergleichbarer Verkäufe, schriftlicher Marktpreis-Report. Parallel beschaffe ich, was fehlt: Grundbuchauszug, Flurkarte, Bauakte, Auskünfte von Gemeinde und Landkreis.
- EnergieausweisGesetzlich Pflicht, und zwar spätestens bei der Besichtigung. Ich bin nach § 88 GEG ausstellungsberechtigt und erstelle ihn selbst – im qualifizierten Alleinauftrag ohne gesonderte Rechnung.
- Preisstrategie und AuftragWir legen den Angebotspreis fest, die Untergrenze und den Zeitplan. Erst dann kommt der Maklervertrag – nicht umgekehrt.
- AufbereitungProfessionelle Fotos, auf Wunsch Drohnenaufnahmen, Grundrisse, ein Exposé, das die Fragen beantwortet, statt sie zu erzeugen. Alle Pflichtangaben zum Energieausweis inklusive.
- VermarktungPortale, eigenes Netzwerk, Suchauftragsliste – oder diskret, ganz ohne Inserat. Anfragen werden vorqualifiziert, bevor jemand in Ihrem Haus steht.
- Besichtigungen und VerhandlungIch bin bei jeder Besichtigung persönlich vor Ort. Vor Verhandlungsbeginn prüfe ich die Finanzierungsbestätigung – das erspart Ihnen den Rückzieher vier Wochen später.
- Notar, Kaufpreis, ÜbergabeEntwurf prüfen, Termin begleiten, Kaufpreiszahlung überwachen, Übergabeprotokoll mit Zählerständen. Erst dann ist der Verkauf abgeschlossen.
Warum der Angebotspreis über den Erlös entscheidet
Ein zu hoher Startpreis fühlt sich sicher an – man kann ja immer noch runtergehen. In der Praxis passiert das Gegenteil. Die höchste Aufmerksamkeit hat ein Inserat in den ersten zwei bis drei Wochen; genau dann melden sich die Interessenten, die schon länger suchen und sofort können. Ist der Preis in dieser Phase deutlich zu hoch, springt niemand an.
Danach beginnt die Abwärtsspirale: Die Anzeige wird älter, jede Preissenkung ist öffentlich sichtbar, und Interessenten schließen daraus, dass etwas nicht stimmt. Objekte, die über Monate schrittweise reduziert werden, erzielen am Ende regelmäßig weniger als solche, die von Anfang an realistisch angesetzt waren – und sie brauchen dafür ein halbes Jahr länger.
Manche Maklerbüros gewinnen Aufträge, indem sie den höchsten Preis nennen. Das ist leicht – dafür muss man nichts können. Ich nenne Ihnen im ersten Gespräch die Zahl, die ich für erreichbar halte, samt Herleitung. Wenn ein Wettbewerber deutlich mehr verspricht, fragen Sie ihn nach den Vergleichsobjekten, auf die er sich stützt.
Was ein Verkauf Sie kostet
Meine Vergütung ist erfolgsbasiert: Sie zahlen nichts im Voraus, keine Vorkasse für Fotos, Exposé oder Inserate, und keine Rechnung, wenn nicht verkauft wird. Die Provision wird mit dem notariellen Kaufvertrag fällig.
Beim Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung an einen Verbraucher gilt seit 2020 die gesetzliche Teilung: Wird der Makler von beiden Seiten beauftragt, trägt jede Seite die Hälfte, und der Käufer muss nicht mehr zahlen als der Verkäufer (§§ 656c, 656d BGB). Eine Vereinbarung, die davon abweicht, ist unwirksam – deshalb arbeite ich in diesen Fällen konsequent mit der Halbteilung.
Bei Grundstücken, Mehrfamilienhäusern und gewerblichen Objekten greift diese Regelung nicht; dort ist die Aufteilung frei verhandelbar. Was in Ihrem Fall gilt und wie hoch der Satz ist, besprechen wir offen im Erstgespräch – bevor Sie irgendetwas unterschreiben.
Was Sie an Unterlagen brauchen
Vieles davon liegt in Schubladen, manches nur noch beim Amt. Was fehlt, beschaffe ich – das ist Teil der Arbeit und nicht Ihre Aufgabe:
- Aktueller Grundbuchauszug, alle Abteilungen
- Flurkarte und Auszug aus dem Liegenschaftskataster
- Grundrisse, Wohn- und Nutzflächenberechnung, Schnitte
- Baugenehmigung und Baubeschreibung, bei Altbauten die Bauakte
- Energieausweis – Pflicht spätestens zur Besichtigung
- Nachweise über Sanierungen und Modernisierungen mit Jahreszahl
- Grundsteuerbescheid, Wohngebäudeversicherung, Schornsteinfegerprotokoll
- Bei Wohnungen: Teilungserklärung, Eigentümerprotokolle, Hausgeld, Rücklage
- Bei vermieteten Objekten: Mietverträge, Kautionsnachweise, Nebenkostenabrechnungen
- Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis, bei Verdachtsflächen zusätzlich Altlastenauskunft
- Löschungsbewilligungen für abbezahlte Grundschulden
Diskret verkaufen
Nicht jeder Verkauf gehört ins Internet. Bei Trennung, Krankheit, im Erbfall oder wenn Nachbarn und Kollegen es schlicht nichts angeht, vermarkte ich ohne öffentliches Inserat: Das Objekt geht an vorgemerkte Interessenten mit passendem Suchprofil und geprüfter Finanzierung. Der Kreis ist kleiner, die Gespräche sind dafür ernsthafter – und häufig ist der Preis am Ende derselbe.
Wenn es kein normaler Verkauf ist
Drei Situationen kommen hier besonders häufig vor. Zu jeder gibt es eine ausführliche Seite:
- Verkauf aus einer Erbengemeinschaft – wenn alle unterschreiben müssen und sich nicht alle einig sind.
- Ein geerbtes Grundstück – Fristen, Grundbuch, Bebaubarkeit und der Weg zum Verkauf.
- Datsche, Bungalow, Wochenendgrundstück – wenn Haus und Boden verschiedenen Leuten gehören.
Wie lange dauert ein Verkauf?
Von der Beauftragung bis zum Notartermin liegen bei realistischem Preis und vollständigen Unterlagen meist drei bis sechs Monate. Bis zur Kaufpreiszahlung und Übergabe kommen noch einmal sechs bis zwölf Wochen dazu, weil der Notar zunächst die Auflassungsvormerkung eintragen und die Löschungsunterlagen einholen muss. Was am längsten dauert, sind fast immer fehlende Unterlagen – deshalb fangen wir damit an.
Was ist ein qualifizierter Alleinauftrag – und muss das sein?
Er bedeutet, dass die Vermarktung für die vereinbarte Laufzeit in einer Hand liegt und Sie Interessenten an mich verweisen. Der Vorteil liegt auf beiden Seiten: Ich kann in Fotos, Unterlagenbeschaffung und Energieausweis investieren, weil ich weiß, dass die Arbeit nicht ins Leere läuft – und deshalb ist der Energieausweis in diesem Fall auch enthalten. Verpflichtend ist das nicht; wir sprechen im Erstgespräch darüber, was zu Ihrer Situation passt.
Brauche ich wirklich einen Energieausweis?
Ja, bei Verkauf und Vermietung von Wohngebäuden. Er muss spätestens bei der Besichtigung vorgelegt und nach Vertragsschluss übergeben werden, und schon die Anzeige braucht fünf Pflichtangaben daraus. Verstöße sind bußgeldbewehrt – und die Pflicht trifft ausdrücklich auch den Makler. Ich stelle ihn selbst aus; im qualifizierten Alleinauftrag ohne zusätzliche Kosten.
Sollen wir vor dem Verkauf noch sanieren?
Selten lohnt sich eine große Maßnahme, oft lohnen sich kleine. Entrümpeln, streichen, Ordnung im Keller und vollständige Unterlagen bringen fast immer mehr als ihr Aufwand. Eine neue Heizung dagegen holen Sie im Verkaufspreis in der Regel nicht herein. Was in Ihrem Fall gilt, rechne ich Ihnen vor der Entscheidung durch.
Kann ich auch ohne Makler verkaufen?
Natürlich, und bei einem klaren Objekt mit vollständigen Unterlagen funktioniert das durchaus. Interessant wird meine Arbeit dort, wo es kompliziert ist: mehrere Eigentümer, unklare Bebaubarkeit, alte DDR-Nutzungsverträge, fehlende Bauakten, ein Objekt zwischen Wochenendhaus und Bauland. Rufen Sie an und schildern Sie es – wenn ich der Meinung bin, dass Sie mich nicht brauchen, sage ich das.
In welchen Orten sind Sie tätig?
Zu Hause bin ich im Dahmeland: Bestensee, Pätz, Königs Wusterhausen, Zernsdorf, Zeuthen, Eichwalde, Schulzendorf, Wildau, Mittenwalde. Dazu der südliche Berliner Speckgürtel, Zossen und Teltow-Fläming, Schönefeld und der Berliner Südosten. Für passende Mandate bin ich im gesamten Großraum Berlin-Brandenburg unterwegs.
Fangen wir mit der Zahl an.
Bevor irgendetwas entschieden wird, brauchen Sie eine belastbare Einschätzung. Die bekommen Sie von mir kostenlos – mit Herleitung und unabhängig davon, ob Sie danach verkaufen.
- Kostenlos und unverbindlich
- Persönliche Rückmeldung, meist am selben Werktag
- Ohne Verkaufsdruck – versprochen
Lieber direkt sprechen? 0171/7090144