Was ist meine Immobilie wert?
Eine ehrliche Zahl, hergeleitet aus echten Verkäufen in Ihrer Lage – nicht aus Portalpreisen und nicht aus dem, was Sie gern hören möchten. Kostenlos, unverbindlich und mit dem, was die meisten Bewertungen auslassen: dem energetischen Zustand.
Bestensee · Pätz · Königs Wusterhausen · Zeuthen · Mittenwalde · Zossen und Umgebung
Das Wichtigste vorweg
- Die Bewertung ist kostenlos und unverbindlich – auch dann, wenn Sie danach nicht verkaufen.
- Ich rechne mit tatsächlich beurkundeten Kaufpreisen aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses, nicht mit Angebotspreisen aus Portalen.
- Als Energieberaterin sehe ich, was Sanierungsstau und Energiebedarf am Preis ändern – bei Häusern vor 1995 ist das oft der größte einzelne Posten.
- Für Erbauseinandersetzung, Scheidung oder Finanzamt brauchen Sie ein Gutachten, keine Markteinschätzung. Ich sage Ihnen ehrlich, wann das der Fall ist.
- Rechnen Sie mit zwei bis fünf Werktagen zwischen Besichtigung und schriftlicher Einschätzung.
Markteinschätzung oder Gutachten – was Sie wirklich brauchen
Beides heißt im Alltag „Bewertung“, ist aber nicht dasselbe. Der Unterschied liegt nicht in der Sorgfalt, sondern darin, wem gegenüber das Ergebnis Bestand haben muss.
| Markteinschätzung | Verkehrswertgutachten | |
|---|---|---|
| Frage | Was bekommen wir am Markt? | Was ist der Verkehrswert nach § 194 BauGB? |
| Wofür | Verkaufsentscheidung, Preisfindung, Vermarktung | Erbauseinandersetzung, Scheidung, Finanzamt, Gericht |
| Wer erstellt es | Maklerin | Gutachterausschuss oder öffentlich bestellte Sachverständige |
| Kosten | bei mir kostenlos | je nach Objekt vierstellig |
| Dauer | wenige Tage | mehrere Wochen |
Wenn Miterben ausgezahlt werden sollen oder das Finanzamt einen Wert ansetzt, den Sie für zu hoch halten, reicht eine Markteinschätzung nicht. Dann führt der Weg über den Gutachterausschuss Ihres Landkreises oder eine öffentlich bestellte Sachverständige. Ich sage Ihnen das im ersten Gespräch – und vermittle den Kontakt, statt Ihnen etwas zu verkaufen, das die Aufgabe nicht erfüllt.
Das Finanzamt bewertet eine geerbte Immobilie pauschal nach dem Bewertungsgesetz – seit 2023 spürbar höher als früher. Sie dürfen aber einen niedrigeren Wert nachweisen, unter anderem durch einen Kaufpreis, der innerhalb eines Jahres am Markt tatsächlich erzielt wurde (§ 198 BewG). Ein zeitnaher, sauber dokumentierter Verkauf kann die Steuerbemessung also senken. Sprechen Sie das früh mit Ihrem Steuerberater durch.
Wie ich rechne
Je nach Objekt kommen drei Verfahren infrage. In unserer Region trägt fast immer das erste:
- Vergleichswertverfahren – für Einfamilienhäuser, Wohnungen und Grundstücke. Grundlage sind tatsächlich beurkundete Kaufpreise vergleichbarer Objekte, dazu die Bodenrichtwerte aus BORIS-Brandenburg und der Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses.
- Sachwertverfahren – wenn es zu wenige Vergleichsfälle gibt, etwa bei sehr individuellen Häusern. Herstellungskosten abzüglich Alterswertminderung, plus Bodenwert.
- Ertragswertverfahren – bei vermieteten Objekten und Kapitalanlagen. Hier zählt, was das Objekt einbringt, nicht was es gekostet hat.
Was ich nicht mache: aus Angebotspreisen auf Portalen einen Mittelwert bilden. Inserierte Preise sind Wunschpreise – in Brandenburg liegen sie je nach Lage spürbar über dem, was am Ende beurkundet wird. Wer damit rechnet, produziert eine Zahl, die im ersten Gespräch mit einem Käufer zusammenbricht.
Warum Online-Rechner hier besonders schlecht funktionieren
Online-Bewertungen brauchen viele vergleichbare Verkäufe auf engem Raum. Genau das gibt es im Dahmeland nicht. Zwischen einem Grundstück mit Seezugang in Pätz, einem Bungalow im Wochenendhausgebiet und einem sanierten Einfamilienhaus in Zeuthen liegen Welten – und ein Algorithmus, der nur Fläche, Baujahr und Postleitzahl kennt, sieht davon nichts.
Drei Dinge, die kein Rechner erfasst und die hier regelmäßig fünfstellig wirken: der planungsrechtliche Status (Wochenendhausgebiet oder Bauland?), die Erschließung (Abwasser am Grundstück oder Klärgrube?) und der energetische Zustand.
Was der energetische Zustand am Preis ändert
Ich bin Diplom-Ingenieurin und zertifizierte Energieberaterin. Bei der Besichtigung schaue ich deshalb auf Dinge, die in einer normalen Maklerbewertung nicht vorkommen: Baujahr und Zustand der Heizung, Dämmung von Dach und oberster Geschossdecke, Fenster, Wärmebrücken, Feuchte im Keller.
Das ist kein Selbstzweck. Käufer rechnen heute mit spitzem Bleistift, und eine Heizung kurz vor dem Austausch ist ein Verhandlungsargument, das im Gespräch fällt – ob Sie darauf vorbereitet sind oder nicht. Wer vorher weiß, was ein Käufer ansetzen wird, verhandelt daraus einen Preis. Wer es nicht weiß, verliert ihn Stück für Stück.
Den Energieausweis für Wohngebäude stelle ich selbst aus – ich bin dazu nach § 88 GEG berechtigt. Beauftragen Sie mich mit einem qualifizierten Alleinauftrag, ist er als Inklusivleistung enthalten. Kein zweiter Dienstleister, keine gesonderte Rechnung, keine drei Wochen Wartezeit.
Was ich für die Bewertung brauche
Fehlt etwas davon, ist das kein Problem – vieles kann ich selbst beschaffen. Je vollständiger die Unterlagen, desto belastbarer die Zahl:
- Aktueller Grundbuchauszug
- Flurkarte und Katasterauszug
- Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Baubeschreibung
- Baugenehmigung mit Nutzungszweck, bei Altbauten auch alte Bauakten
- Energieausweis, falls vorhanden – falls nicht, stelle ich ihn aus
- Nachweise über Sanierungen und Modernisierungen mit Jahreszahl
- Bei vermieteten Objekten: Mietverträge und Nebenkostenabrechnungen
- Grundsteuerbescheid und Wohngebäudeversicherung
- Bei Wohnungen: Teilungserklärung, Protokolle, Hausgeldabrechnung, Rücklage
Wie es abläuft
- Telefonat, etwa 15 MinutenObjekt, Lage, Anlass. Danach weiß ich, ob eine Markteinschätzung reicht oder ob Sie ein Gutachten brauchen – und sage Ihnen das offen.
- Besichtigung vor Ort, ein bis zwei StundenIch sehe mir das Objekt selbst an, mit dem technischen Blick. Kein Kurzbesuch mit Zollstock, sondern die Aufnahme, aus der später die Zahl entsteht.
- Recherche und RechnungVergleichsfälle, Bodenrichtwert, planungsrechtlicher Status, energetische Bewertung. Wo nötig, hole ich Auskünfte bei Gemeinde und Landkreis ein.
- Schriftlicher Marktpreis-ReportEine Preisspanne mit Herleitung, die Vergleichsobjekte, die Einflussfaktoren – und eine Empfehlung für den Angebotspreis. Sie bekommen ihn zum Behalten, unabhängig davon, wie Sie sich entscheiden.
Warum die Bewertung nichts kostet
Weil sie der Anfang eines Gesprächs ist, nicht ein Produkt. Ich lebe von Verkäufen, die zustande kommen – nicht von Berichten. Wenn Sie nach dem Report zu dem Schluss kommen, dass jetzt nicht der richtige Zeitpunkt ist, ist das ein vollkommen legitimes Ergebnis. Der Report gehört Ihnen trotzdem.
Was Sie von mir nicht bekommen: eine überhöhte Zahl, um den Auftrag zu gewinnen. Das ist die verbreitetste Methode im Maklergeschäft und der häufigste Grund, warum Immobilien monatelang stehen und dann doch unter Wert verkauft werden. Ich sage Ihnen lieber im ersten Gespräch eine Zahl, die Ihnen nicht gefällt, als im vierten Monat eine, die wehtut.
Ist die Bewertung wirklich kostenlos?
Ja. Besichtigung, Recherche und der schriftliche Marktpreis-Report kosten Sie nichts, und Sie gehen damit keine Verpflichtung ein. Eine Provision fällt erst an, wenn tatsächlich verkauft wird.
Wie lange dauert es?
Zwischen Besichtigung und schriftlichem Report vergehen in der Regel zwei bis fünf Werktage. Länger dauert es nur, wenn Auskünfte von Gemeinde oder Landkreis nötig sind – etwa zum planungsrechtlichen Status eines Grundstücks.
Reicht Ihre Bewertung für das Finanzamt oder das Gericht?
Nein, und ich behaupte es auch nicht. Für Erbschaftsteuer, Erbauseinandersetzung, Scheidungsverfahren oder gerichtliche Zwecke brauchen Sie ein Verkehrswertgutachten des Gutachterausschusses oder einer öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Für die Frage „Was bekommen wir am Markt?“ ist meine Einschätzung das richtige Werkzeug.
Wir sind mehrere Eigentümer und uns nicht einig.
Dann ist eine neutrale Bewertung genau das, was fehlt. Alle Beteiligten bekommen von mir dieselbe Zahl mit derselben Herleitung, zur selben Zeit. Erfahrungsgemäß entschärft das die meisten Konflikte, bevor sie eskalieren.
Ich will noch nicht verkaufen, nur wissen, wo ich stehe.
Völlig in Ordnung. Viele Eigentümer lassen zwei, drei Jahre vor dem geplanten Verkauf bewerten – gerade dann ist die Einschätzung am nützlichsten, weil noch Zeit bleibt, gezielt etwas zu verändern. Ich melde mich danach nicht ungefragt wieder.
Sollte ich vor der Bewertung noch renovieren?
Bitte nicht, ohne vorher zu rechnen. Manche Maßnahmen zahlen sich beim Verkauf mehrfach aus, andere gar nicht. Was in Ihrem Fall sinnvoll ist, ist Teil des Gesprächs – und diese Reihenfolge spart regelmäßig mehrere tausend Euro.
Eine Zahl, mit der Sie arbeiten können.
Beschreiben Sie kurz, um welches Objekt es geht. Wir klären in einem kurzen Telefonat, was Sie brauchen, und vereinbaren einen Termin, der Ihnen passt.
- Kostenlos und unverbindlich
- Persönliche Rückmeldung, meist am selben Werktag
- Ohne Verkaufsdruck – versprochen
Lieber direkt sprechen? 0171/7090144